Arbeitssicherheit für Immobilien und Hausverwaltung
Hausverwaltungen und Maklerbüros arbeiten am Schreibtisch und außer Haus: bei Wohnungsübergaben, Besichtigungen, der Aufnahme von Schäden und auf Eigentümerversammlungen. Für den Arbeitsschutz zählen beide Arbeitsorte. In Verwaltungen mit Hausmeisterdienst kommt eine Frage hinzu, die vor jeder Beurteilung geklärt sein sollte: wer Arbeitgeber des Hausmeisters ist.
Immobilien & Hausverwaltung
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Immobilienverwaltung zwischen Büro, Objekt und Eigentümerversammlung
Ein Teil der Arbeit findet in den verwalteten Objekten statt. Besichtigungen, Objektbegehungen und Übergaben erledigen Ihre Beschäftigten oft allein, in Räumen, deren Zustand vorher niemand kennt. Eine Beurteilung, die nur das Büro betrachtet, erfasst das nicht; der Außendienst braucht einen eigenen Teil.
Stellt die Verwaltung selbst Hausmeister oder Reinigungskräfte ein, muss die Beurteilung auch handwerkliche Arbeit abdecken: Leitern, Elektrowerkzeug, Winterdienst, Grünpflege und Reinigungsmittel. Ist dagegen die Eigentümergemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer Arbeitgeber, liegen die Arbeitgeberpflichten dort, auch wenn die Verwaltung sie im Alltag organisiert. Klären Sie das anhand der Arbeitsverträge, bevor die Fachkraft mit der Beurteilung beginnt. Sonst fehlt eine Tätigkeit, oder sie steht in der falschen Beurteilung.
Die Verkehrssicherungspflicht für ein Objekt, also geräumte Wege, intakte Treppen und beleuchtete Keller für Mieter und Besucher, ist in erster Linie Sache des Eigentümers. Sie ersetzt keine Gefährdungsbeurteilung für die eigenen Beschäftigten, die dieselbe Treppe bei einer Objektbegehung benutzen. Oft landen beide Themen auf demselben Schreibtisch. In die Unterlagen gehören sie trotzdem getrennt.
Hausverwaltung und Maklerbüro: Berufsgenossenschaft, Schwellen, Dienstwagen
Merkmal
Immobilien und Hausverwaltung
Unfallversicherungsträger
VBG: Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen in der Gefahrtarifstelle Immobilienwirtschaft, Immobilienmakler in der Gefahrtarifstelle Makelndes und vermittelndes Unternehmen
Hausmeister und Hausbesorgung
VBG, Gefahrtarifstelle Hausbesorgung, auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Selbstständige Hausmeister, die überwiegend Handwerks- oder Bauleistungen für mehrere Auftraggeber erbringen, gehören in der Regel zur BG BAU
Wirtschaftszweig
WZ 68.3 Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken für Dritte
Betreuungsgruppe nach DGUV Vorschrift 2
III: ab mehr als 20 Beschäftigten (Anlage 2) 0,5 Stunden Grundbetreuung pro Beschäftigtem und Jahr, gemeinsam für Fachkraft und Betriebsarzt, je Seite mindestens 20 Prozent. Dazu kommt die betriebsspezifische Betreuung
Ab dem ersten Beschäftigten
Gefährdungsbeurteilung, Unterweisung, Erste-Hilfe-Organisation, Bestellung von Fachkraft für Arbeitssicherheit und Betriebsarzt
Bis 20 Beschäftigte
Anlage 1 der DGUV Vorschrift 2 ohne feste Einsatzzeiten
Mehr als 20 Beschäftigte
Arbeitsschutzausschuss, Sitzung je Kalendervierteljahr (§ 11 ASiG)
Bis 50 Beschäftigte
Unternehmermodell als Alternative zulässig. Mehr als 50: Regelbetreuung
Firmenfahrzeuge
Prüfung durch einen Sachkundigen bei Bedarf, mindestens einmal jährlich (§ 57 DGUV Vorschrift 70)
Mitgezählt werden Verwalterinnen und Verwalter, Buchhaltung und Assistenz, außerdem bei Ihnen angestellte Hausmeister und Reinigungskräfte, auch auf Minijob-Basis. Teilzeitkräfte zählen für die Schwelle von 20 anteilig: bis 20 Wochenstunden mit 0,5, bis 30 mit 0,75.
Wo die Gefährdungsbeurteilung einer Hausverwaltung ansetzt
Wegeunfälle und Fahrten. Der Weg zwischen Objekten ist versicherte Tätigkeit. Wer viel unterwegs ist, hat ein deutlich höheres Unfallrisiko als eine reine Büroperson, und das gehört in die Beurteilung.
Alleinarbeit bei Besichtigungen. Besichtigungen finden oft allein statt, teils in leerstehenden oder unbekannten Objekten. Für regelmäßige Alleinarbeit gehört eine Regelung in die Gefährdungsbeurteilung, etwa eine Meldepflicht nach dem Termin.
Objektzustand unbekannt. Baustellen, leerstehende Gebäude und Keller bringen Gefährdungen mit, die im Büro nicht vorkommen: Absturz, Stolpern, unklare Elektrik. Eine kurze Unterweisung zum Verhalten vor Ort ist hier wirksamer als jede Maßnahme im Büro.
Publikumsverkehr im Büro. Mieter und Eigentümer kommen ins Haus. Verkehrs- und Fluchtwege müssen auch für Ortsunkundige funktionieren, der Umgang mit angespannten Gesprächen gehört zur psychischen Belastung.
Eigentümerversammlungen finden oft abends in angemieteten Räumen statt und verlaufen nicht immer ruhig. Arbeitszeit, Heimweg und der Umgang mit eskalierenden Diskussionen gehören deshalb ebenfalls in die Beurteilung.
Was Begehungen in Hausverwaltungen und Maklerbüros zeigen
Die Bürofläche ist meist unauffällig, der Schwerpunkt liegt woanders. Bei Objektbegehungen, Übergaben und Besichtigungen entstehen Gefährdungen, die im Büro nicht existieren: Baustellen und Leerstände, ungesicherte Treppen und Dachzugänge, Kellerräume ohne Beleuchtung, Hunde in bewohnten Einheiten. Dazu kommt die Fahrtätigkeit selbst. Regelmäßig fehlt eine Regelung zur Alleinarbeit außerhalb des Büros: Es gibt keine Absprache, wer wo ist und wann eine ausbleibende Rückmeldung auffällt.
Unterweisung in der Immobilienverwaltung: Büro und Außendienst
Die Unterweisung braucht deshalb einen Außendienst-Teil, der über die Bürothemen hinausgeht: Verhalten in Leerständen und auf Baustellen, Sicherung des eigenen Standorts bei Alleinarbeit, Umgang mit aggressivem Verhalten bei Übergaben und Räumungen, und der Meldeweg bei einem Unfall unterwegs. Wegeunfälle und Unfälle bei Außendiensttätigkeit sind meldepflichtige Arbeitsunfälle wie jeder andere auch, was in der Praxis häufig unterschätzt wird.
Ein Unfall auf der Fahrt von Objekt zu Objekt ist ein Arbeitsunfall, denn die Fahrt gehört zur versicherten Tätigkeit selbst. Als Wegeunfall gilt vor allem der Weg zwischen Wohnung und Arbeitsort. Wann die Berufsgenossenschaft informiert werden muss, erklärt Arbeitsunfall im Büro: Meldung, Fristen und Dokumentation.
Welche Berufsgenossenschaft ist für Hausverwaltungen zuständig?
Die VBG. Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen stehen in ihrem Gefahrtarif unter der Gefahrtarifstelle Immobilienwirtschaft, Immobilienmakler unter der Gefahrtarifstelle Makelndes und vermittelndes Unternehmen. Auch die Hausbesorgung gehört zur VBG. Anders liegt es bei selbstständigen Hausmeisterdiensten, die überwiegend Handwerks- oder Bauleistungen für mehrere Auftraggeber erbringen: Sie gehören in der Regel zur BG BAU. Verbindlich ist Ihr Mitgliedsbescheid.
Wer ist für den Arbeitsschutz des Hausmeisters einer Eigentümergemeinschaft verantwortlich?
Der Arbeitgeber, also wer den Arbeitsvertrag geschlossen hat. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Hausmeister eingestellt, ist sie Arbeitgeberin. Die Verwaltung kann die Aufgaben für sie organisieren, die Gesamtverantwortung bleibt bei der Gemeinschaft. Ist der Hausmeister bei der Verwaltung angestellt, gehört seine Tätigkeit in deren eigene Gefährdungsbeurteilung.
Müssen Maklerbüros ihre Dienstwagen jährlich prüfen lassen?
Für Firmenfahrzeuge verlangt die DGUV Vorschrift 70 eine Prüfung durch einen Sachkundigen bei Bedarf, mindestens aber einmal jährlich (§ 57). Die Hauptuntersuchung ersetzt sie nicht vollständig. Liegt eine Hauptuntersuchung ohne Mängel vor, kann sich die Sachkundigenprüfung nach Angaben der VBG auf die Belange der Arbeitssicherheit beschränken. Fahren Beschäftigte mit dem eigenen Wagen zu Besichtigungen, gehört die Fahrtätigkeit trotzdem in die Gefährdungsbeurteilung.
